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最全安大略省「海外买家税」退还攻略详解

时间过得很快，2017年4月21日安省颁布「海外买家税」（NRST）已经过去1年半的时间。一部分当时工签身份的购房客户，已经陆续开始申请赎回买家税，明年转年也会有很多国际学生加入这一行列。各大律师行和会计师事务所在帮客户申请赎回海外买家税的过程中，发现实际的操作中据有不少步骤以及需要提供大量证据，不然会受到Ministry of Finance的挑战和质疑，甚至直接驳回请求(statement of disallowance)。

 

（截止到2018年2月，安省共计征收了1393笔「海外买家税」，总额达1.73亿加币。）

 

首先为初次了解安省购房程序的买家简单扫盲：「海外买家税」是2017年4月安省自由党颁布的针对非居民在安省「金马蹄」区域内购房而执行的额外投机税。购房价的15%，在房屋产权过户时，由过户律师代收上缴。

 

 

 
 

申请赎回需要向政府提供哪些文件？

 
 

 

律师提供：

 

  • 房屋交割时的所有权过户文件（Registered Transfer)

  • 交割当时付税的凭证

  • 买卖合同的副本

  • 交割过户账目报表（Statement of Adjustment)

 

买家提供（敲黑板！划重点！）：

 

  • 很多买家的经纪或律师在购房时并没有给客户解释清楚，海外买家的购房目的必须是用于自住，而非投资。这样才能满足赎回海外买家税的先决条件。很多海外买家由于没有很好地和银行贷款经理沟通，导致贷款文件上显示为出租目的，律师也只能注册物业为投资物业，导致买家不符合赎回条件。

     

  • 买家在申请赎回的过程中，必须要提供自己在过户后60天之内搬入该物业自住的凭证，其中最有力的证明即驾照地址。如果客户疏忽失察，没有保留60天内更改驾照地址的凭证，申请赎回的时候会遇到来自财政税务部的诸多阻力。

     

  • 如果未保留驾照更改地址凭证，可以用以下文件充当代替：

        1）60天内显示更改地址的银行信用卡或账户月结单

        2）搬家公司提供的服务票据

        3）座机电话费账单，高速网络账单

 

  • 以下文件不被接受为居住凭证：

        1）该物业水电费账单 （呐尼？？！！事实如此）

        2）地税账单

        3）银行房贷相关信件

接下来再根据客户的具体身份，提供相应的证明。

 

 
 
不同的非居民身份，需要满足什么条件，以及提供什么证明才能赎回买家税？
 
 

 

工签人士：

购房者需持有有效的安省工签，并自交房日起即全职工作满一年。在安省，每周工作30小时以上被界定为全职工作。注意：购房之日起，购房者必须已经在全职工作，只有工签没有工作是不满足条件的。

 

   申请赎回时，购房者需要提供:

1）有效工作签证的副本，证明整个一年期内工签都真实有效

2）完整的工作雇佣证明，(最好26张双周工资单，或12张月工资单）不可以只是一份Employment Letter

 

国际留学生：

购房者需持有有效的学签，并自交房日起在安省全职上学满两整年。就学的学校可以是大学或者大专，但学校必须是安省70/17号法案下注册的学府。这一点建议购房买家向校方求证。注意：全职就读的最低要求是全职上满整年课程的至少60%以上，也就是说，如果本科一年分为三个学期，留学生全职读完秋、冬学期以后，是可以暑期休假，不修课程的。

 

申请赎回时，购房者需要提供:

1）有效学签的副本

2）安省受认可学校官方出具的全职在读证明，以及每学期的全职就学课程表。经与财政部核实，2年当中转学是允许的，只要两边的项目都是全职在读即可。

 

新移民：

自交房日起，购房者在4年内成为加拿大落地移民，则可以申请赎回「海外买家税」注意：财政部必须在购房者成为落地移民的90天内收到赎回的申请，所以新移民从交房开始最长有4年零90天的时限可以操作。而前面两种情况中，（学签和工签）财政部必须在交房4年的时间内接到申请。

 

 

 
 
在哪些情况下非移民的海外买家税可以得到赦免？
 
 

     

     下面几种情况的人是不用交「海外买家税」的:

（1）被安省OINP（Ontario Immigrant Nominee Program）的买家，当拿到省提名的确认号码后，买房不用交NRST。安省硕士留学生在毕业后通过申请，一般会符合这个条件。

  (2) 难民不用交「海外买家税」。

（3）加拿大公民或永久居民的配偶，这一条主要针对海外买家和非海外买家共同拥有的情况。如果是夫妻俩，即使有一方不是本地买家，也不用交NRST。但是要注意，假如除了夫妻俩，还有其他海外买家的话，那么整个物业100%还是要交NRST，比如夫妻两人跟岳母共同购买，岳母是海外买家，那么这种情况还是要交NRST的。

（4） 或是上述1）或 2）的配偶。

 

 
 
长期居住在海外的加籍人士，在加拿大属于非税务居民，这类人在加拿大购房需不需要交付「海外买家税」？
 
 

 

不需要

 

 
 
物业转让需不需要交海外买家税？
 
 

 

转让物业脱手的卖家一般不涉及海外买家税。一般转让客户会遇到比较复杂的HST税务问题，以后再请专家撰文详解。

 

 
 
多伦多市中心或者在卫星城有一些房子是混合用途（mixed zoning mixed use) 的物业，购买这类物业需不需要交海外买家税？
 
 

 

购买者需要按比例上交住宅部分的海外买家税，不需要上交商业部分的海外买家税，但请注意：比例的计算不是以面积比例计算，因为每一个城市商业和住宅的内定尺价不同，要以MPAC每年更新的价值分配来确定比例。这一比例可以在MPAC下面隶属的网站 Aboutmyproperty.ca上面通过输入Roll Number自动查询。

 

 
 
购买楼花什么时候上缴「海外买家税」？
 
 

 

签合同时无需上缴，4-5年后Final closing的时候上缴。

 

 
 
留学生现在大三快读完了，只剩下1年多了，怎么办？
 
 

 

剩下1年多的学习经历不符合NRST的要求。不过如果之后继续读了其他的专业，比如读了硕士，那么加起来一共凑够两年是可以的。

 

 
 
购房时在大学就读，未满足两年即毕业，之后立刻开始全职工作。工作满一年，可否满足条件，要回海外买家税？
 
 

 

不可以，法案中并没有提及两种身份可以交互转移。不过，未满足学签或工签的条件，但能在四年内成为落地移民的客户，仍然可以凭借移民身份赎回「海外买家税」

 

 
 
留学生贷款时，银行要求父母做贷款担保人，会不会影响赎回NRST的正当性？
 
 

 

加拿大房屋产权和贷款文件具有高度的一致性。只要父母的名字不上物业产权，就不会影响赎回NRST的正当性。但目前五大银行审核贷款严格，如果学生年纪过小，往往要求父母名字上产权，不能只做担保人。这一点要提早和银行贷款经理沟通，以避免因缺乏沟通而造成损失。

 

 

结语

 

在遇到特殊情况时，最严谨的方式就是详细笔述情况，然后传真给财政部-土地税务局征求意见，请记住务必提供自己的姓名和家庭住址。1-2周后，财政部会寄回书面信件，针对具体个案答疑，这封书面信件也可以当作以后申请赎回的凭证。

 

「海外买家税」的出台不仅仅对海外买家造成影响，对本地的出租，信贷和买卖市场都有深远的影响，标志着加拿大左翼政纲正在向一个更为政策引导的市场方向倾斜，澳大利亚、新西兰更有过之。当非居民，移民与公民的购买力渐渐拉开差距的时候，政党们需要负责保护的，永远都只是“选民”。

 

撰文至此，希望海外买家能够少走弯路，早日赎回「海外买家税」。
其他具体问题欢迎加Peter微信16477392618垂询。

验房的重要性：

现在，您已经找到了自己理想中的房子。 很棒的后院，闪闪发光的硬木地板和梦寐以求的厨房。 那么，锅炉怎么样？ 线路怎么样？ 地下室渗不渗水？ 在购买之前，应该先验房，不管您是多有经验的房主，确保自己真正认识将要购买的房子，这是最好的办法。

通过验房，可以获得正式决定买房所需要的信息。 验房员会确定您有意购买的房子的情况，并会告诉您房子是否有问题。 （最好的一点是，验房员不在乎您买还是不买，因此您可以相信他/她的意见是客观的，哪怕您自己都不够客观。） 如果您只有在提出要约后才能验房，则订立一个以验房结果满意为条件的要约。

如果验出问题，您有三种选择：

  1. 放弃购买。
  2. 凭借验房结果与房主协商降价。
  3. 给卖家解决问题的机会。

验房过程是什么样的？
验房员在您有意购买的房子与您见面，大约花 3-4 个小时仔细检查整幢房子的结构、机械和其他问题。 他/她会检查自屋顶到地基的所有东西，包括暖气和空调、管道、电力、隔热、屋顶、窗户和门、墙体、天花板、阁楼和地下室。 在验房员检查房屋时，您可以跟着他/她，这样您可以快速了解房子，您就此开始了学习房屋维护的过程。

然后，验房员会填一份概述问题的验房报告（分为“需要立即进行的重要维修”和“将来要注意的地方”，并会列出各项的估计费用），也会强调优点，并告诉您要使房子处于良好状态应当做哪些维护工作。 一定要索取一份以叙事方式书写的详细报告。 不要接受口头报告或清单形式的报告。

验房费用是多少？
验房费用一般为 250 到 500 加元。您可以这样想： 几百加元可能可以省下几千加元的房子维修费。 这么低的费用，换来心安与平静，是非常值得的。

我如何找到专业的验房员？
找一家从业已久、声誉良好且具备专业资格的公司，可以提供以前客户的推荐信，它们投有全保，可以提供有保证的验房服务。 验房员应当获得建筑相关领域（如承包、建筑或结构工程）的资质证书。 您的 REALTOR® 会应您的要求，推荐信誉良好、立场客观的验房员，您也可以通过朋友推荐或查找电话本自己找一个验房员。

当您喜欢上一幢房子时，自己很难看到任何问题。 决定买房时保持冷静理智，并请专业人士进行验房，那么在未来的几年里您仍将保持着这份喜欢。

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