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最新市场行情
大多伦多地区2018年12月市场报告
多伦多地产协会2018年最后一份地产报告今日出炉，让我们看看2018年大多地区表现如何。
地产协会主席Garry Bhaura表示 ，2018年总计有77,426套房屋交易。这一结果比2017年的92,263套销售下降了16.1％。在大多地区，2018年所有住房的平均售价为787,300加元，同比下降4.3%。
多伦多市房价今年小幅上涨，大多地区其他城市的房价都有所下跌。一上一下反映了这样一个事实，即多伦多市公寓市场表现良好，帮助其止住了颓势。TREB数据表明多伦多公寓销售的平均价格同比上涨7.8%。
“压力测试与更高的借贷成本，使得一些家庭不得不再继续观望，并重新考虑适合他们的住房选择”。
Garry Bhaura说：“值得庆幸的是，从销售和定价的角度来看，下半年市场状况已有所改善”
GTA所有房型房价指数同比上涨2.98%，其中公寓上涨8.96%，镇屋上涨3.97%，2018最不济的独立屋也同比上涨了0.16%。
从表格中我们看到，多伦多市，皮尔区、Durham、Halton区都在涨，只有约克区在跌。
约克区作为华人最爱的区域，一直以来都是房市热门。万锦，列治文山，旺市，奥罗拉和新市都属于约克区，没想到竟是过去一个月唯一一个下跌区域，令人感到惊讶。
12月销量下降，房价继续上升。
在2018年12月，大多地区共售出了3,781套房屋，与2017年的4,876套相比同比下降了22.4%。与此同时，12月的房屋均价为$750,180，与去年同期的$734,847相比同比上升了2%。
12月份大多地区的独立屋均价同比下降4.4%，现为$94.5万，值得注意的是，独立屋是所有房型中唯一一个价格下降的。
公寓价格在所有房型中涨幅最大，多伦多市同比上升11.4%，均价为$59.4万。整个大多地区同比上升9.9%，均价达到了55.4万。
镇屋的涨幅程度紧随其后，多伦多市镇屋房价同比上升10.0%，达到了$71.4万。整个大多地区同比上升5.3%。
在整个大多地区，半独立屋上涨了3.2%，均价达到$75.6万。
各个区域和社区市场表现各不相同，欢迎加Peter微信了解您所在区域市场的具体行情。
2018年10月大多伦多地区GTA房屋销量比去年同月增长6%，均价同比上升3.5%
根据多伦多地产局（TREB）今天发布的月报，10月份GTA地区有7,492套各类房屋成交，销量比一年前增加6%，这已经是连续第5个月的回升，其中9月份按年回升1.9%，8月份升幅8.5%，7月18.6%，6月2.4%。
地产局的月报称，在10月份成交的各类房屋中，平均售价为$807,340，比去年10月上涨3.5%。更引人注目的是，上个月各类房屋价格全面上涨，这是前几个月几乎没有出现过的情况：
独立屋均价：$1,019,416，年涨幅1%；
半独立屋均价：$816,657，年涨幅6.6%；
镇屋均价：$655,777，年涨幅4.1%；
condo均价：$562,523，年涨幅7.5%；
奥克维尔独立屋市场行情数据抢先看-2018年10月
金秋十月，奥克维尔房产市场仍然处于一个“Normalize the Abormal-正常化一个不正常的市场”的过程，10月奥克维尔独立屋市场总体走势如何？下面先上图表：
与上月环比： 奥克维尔独立屋10月比9月相比均价上涨5.8%, 10月东南湖区Morrison和Old Oakville有个三套七百多万的豪宅成交对均价有明显拉升，去掉这3套房子，10月均价是132万，3套豪宅将奥村均价拉升了15万加币。均价有参考价值但并不精确，但是总体上奥克维尔独立屋均价仍然处于130-150万箱体之间震荡。10月成交量比9月下降了6%，但库存正在被逐步消化，不少卖家因为难以卖到预期的价位而选择了暂时不上市，新增房源数大幅下降了19%，房源的减少使得市场趋于稳定。平均在市时间从9月的33天减少到了27天，体现库存消化速度的销存比（Sales to New Listings Ratio-SNLR)提高了5个百分点，这是悲观情绪仍然浓厚的市场中的积极信号。
与去年年度同比：因为去年10月奥克维尔也有3套500万以上的豪宅成交，所以均价也被高价房拉升了不少，但总体上今年10月跟去年10月相比均价持平，新增房源和成交量各下降了6%左右。说明市场正在逐步消化压力测试的考验后逐渐趋于稳定。
下面是自去年1月至今年10月以来奥克维尔独立屋各项市场指标的走势图，读者可以直观的看过去20个月该市场的宏观走势：
最后提醒大家各个社区不同房型不同价位范围的房子市场表现千差万别，具体到个体房子的买卖时机各不相同，获取更具体信息欢迎加Peter个人微信16477392618进一步探讨。
密西沙加独立屋市场过去21个月宏观走势（2017年1月至2018年9月）
9月密西沙加独立屋市场明显表现好过 GTA很多其他区域，可能因为密西沙加独立屋总体价位相比其他区仍然比较低，相比一些传统华人社区如北部的万锦，列治文山，仍然算是价值洼地，另外这个城市比较多元化，买家来源不是来自单一族裔而是各个族裔都有，所以房价有更好的支撑。而传统华人区因为过度依赖华人买家，而华人买家受海外买家税和中国外汇管制影响较大，所以市场表现不如更加多元化的区域。
我们先来看看9月与上月的月度环比：9月比上月8月均价上涨8.3万或8.2%，这是一个很大的反弹，是否能够持续仍然有待观察。不过9月均价仍然比去年3月高点低15万左右，或跌了12%，总体来看，目前密市独立屋均价自去年5月以来在100-110之间的箱体上下震荡，目前更像一个横盘整理市场。
9月新增房源上升42%，售出天数减少了3天。新增房源中有不少是旧的房源被撤销后重新上市不是真正的新增房源，但目前地产局系统暂且没有有效方法剔除这些数据的影响，所以新增房源数据有些放大，导致售存比(SNLR)数据下降，从8月的48%（均衡市场）跌回9月的32%（买方市场）。
再看看与2017年9月的年度同比： 均价上涨7.6%, 成交量上升2%，新上市房源数下降6%, 说明房源供应有所减少而需求有所增加。
以下是自2017年1月以来的21个月各项市场指标的走势图，给读者们领会一下过去21个月来市场如同过山车式的风风雨雨宏观走势图（Big Picture）：
作者简介：作者Peter He是资深专业地产经纪，专注大多伦多西部的奥克维尔和密西沙加市场，他经常及时发布专门针对奥克维尔和密西沙加地产市场行情报告，欢迎访问他的网站了解更多市场市场行情www.peterhe.ca。同一城市不同社区市场表现各异，了解具体社区街区市场详情欢迎联系Peter微信16477392618进一步交流 。
9月奥克维尔再次从均衡市场回到买方市场
2018年9月, 从整个GTA大多伦多地区来看数据看起来并不差，所有房型交易量上升1.9%, 成交价上升2.9%；除了公寓交易量有所下降，其他房型如独立屋，半独立屋，联排屋等交易量都有所上升；而价格方面较低价位的联排屋，半独立屋有4-5%的增长，独立屋价格基本持平，公寓约有10%的增长。 但是如多伦多地产局主席所说，大多地区由500个不同社区组成，各个社区市场情况表现差别很大。（欢迎访问 www.peterhe.ca 观看完整视频播报。）
以奥克维尔独立屋市场为例，虽然成交均价没有明显变化，销量年度同比下降了4.2%, 库存量增加了22%；与上月8月进行月度环比，新增房源上升59%（其中包括不少撤消后重新上市的房子）。反应库存消化速度的销存比跌回买家市场区间的29%。
而密西沙加独立屋市场跟奥克维尔又很不一样，密市独立屋均价9月比8月大涨8万（或8.2%)，与去年9月相比成交均价上涨3.3%, 交易量上升28%。
总体来说，现在的市场行情比较复杂难以一概而论，即使同一城市不同社区，同一社区的不同街道也很不一样，有的房子刚上市即有多个买家争抢以高于要价成交，而也有的房子上市好几个月无人问津。想知道您自家房子现在到底能值多少钱？欢迎加微信号16477392618联系Peter做具体分析。
GTA Real Estate Board Release Latest Housing Market Stats-September 2018
Toronto Real Estate Board President Garry Bhaura announced that Greater Toronto Area REALTORS® reported 6,455 sales through TREB's MLS® System in September 2018 – up 1.9 per cent compared to September 2017. The average selling price for September 2018 sales was up by 2.9 per cent over the same period to $796,786. The MLS® HPI composite benchmark price was up by two per cent year-over-year.
"It is healthy to see sales and prices in many areas across the Greater Toronto Area up a bit, compared to last year's lows. At the same, however, it is important to remember that TREB's market area is made up of over 500 communities. Market conditions have obviously unfolded differently across these communities. This is why it's important to work with a REALTOR® who is familiar with local market conditions in your areas of interest," said Mr. Bhaura.New listings entered into TREB's MLS® System in September 2018 amounted to 15,920 – down by 3.1 per cent compared to September 2017. With sales up year-over-year and new listings down, market conditions became tighter. Many buyers may have found it more difficult to find a home meeting their needs.
"While higher borrowing costs and tougher mortgage qualification rules have kept sales levels off the record pace set in 2016, many households remain positive about home ownership as a quality long-term investment. As the GTA population continues to grow, the real challenge in the housing market will be supply rather than demand. The Toronto Real Estate Board is especially concerned with issues affecting housing supply as we move towards municipal elections across the region," added Mr. Bhaura.
On a monthly basis, after preliminary seasonal adjustment, sales edged up by 0.2 per cent in September 2018 compared to August 2018. The average selling price, after preliminary seasonal adjustment, edged lower by 0.5 per cent month-over-month.
"Generally speaking, annual rates of price growth have been stronger for higher density home types in 2018, including condominium apartments, townhouses and semi-detached houses. In many neighbourhoods, these home types provide more affordable home ownership options. This is why a policy focus on increasing mid-density housing options throughout the GTA is important," said Jason Mercer, TREB's Director of Market Analysis.
GTA August 2018 Market Video Report
换房潮来临？8月Mississauga与Oakville独立屋市场行情比较露玄机
今年8月密市独立屋成交量比去年8月同比大涨49%，反应库存消化速度的SNLR(销售与新增库存比) 提高了3个百分点，而均价与去年相比略为下降了1.8%。
8月与7月环比，虽然季节性调整来看一般8月应该比7月市场更淡，但是密市这个8月比7月相比居然量价齐升，成交量，新上市房源都相应逆势上升了12-14%，均价还有所上涨，上升了2.9%。
同是大多伦多地区西部，密西沙加8月市场表现比奥克维尔明显更为强劲。
整体来看，自去年4月房市新政市场调整之后，大多伦多地区市场回暖是先Condo后House,先416后905，先中低价位后中高价位。在Condo价格经历一波上涨，Condo与独立屋相比价格差距缩小后，目前市场热点有从Condo转向独立屋的趋势, 不少买家从Condo转向了独立屋市场。密西沙加位置更靠近多伦多市区，目前奥克维尔独立屋均价为138万， 而密市独立屋均价为105万，密市仍然比奥村低33万（或31%），因为价位偏低，可负担性Affordability相应较好，所以密西沙加独立屋市场的恢复领先于奥克维尔，但奥村独立屋市场追随密西沙加步伐回升应该是大概率事件。
当前市场行情特别适合以小换大的 Move-up的换房族，即先把较低价位的小房子以相对较好的价位卖掉，再买以暂且相对较低价位的大房子，比较划算。笔者近期确实发现这样的换房族有非常明显的增加，说明很多有换房想法的朋友正在抓紧行动，不知这样的机会窗还能持续多久呢？
具体到各个社区的市场表现不尽相同，了解您所在街区的数据行情和成交数据，将您的Email地址发短信到647-7392618订阅独家市场行情报告和历史成交数据，或加Peter微信16477392618垂询。
GTA Real Estate Board Release July Market Stats
August 3, 2018 -- Toronto Real Estate Board President Garry Bhaura announced strong growth in the number of home sales and the average selling price reported by Greater Toronto Area REALTORS® in July 2018.
"Home sales result in substantial spin-off benefits to the economy, so the positive results over the last two months are encouraging. However, no one will argue that housing supply remains an issue. The new provincial government and candidates for the upcoming municipal elections need to concentrate on policies focused on enhancing the supply of housing and reducing the upfront tax burden represented by land transfer taxes, province-wide and additionally in the City of Toronto," said Mr. Bhaura.
Residential sales reported through TREB's MLS® System for July 2018 amounted to 6,961 – up 18.6 per cent compared to July 2017. Over the same period, the average selling price was up by 4.8 per cent to $782,129, including a moderate increase for detached home types. New listings in July 2018 were down by 1.8 per cent year-over-year.
Preliminary seasonal adjustment pointed to strong month-over-month increases of 6.6 per cent and 3.1 per cent respectively for sales and average price. Seasonally adjusted sales were at the highest level for 2018 and the seasonally adjusted average price reached the highest level since May 2017.
The MLS® Home Price Index (HPI) Composite Benchmark for July 2018 was down slightly compared to July 2017. However, the annual growth rate looks to be trending toward positive territory in the near future.
"We have certainly experienced an increase in demand for ownership housing so far this summer. It appears that some people who initially moved to the sidelines due to the psychological impact of the Fair Housing Plan and changes to mortgage lending guidelines have re-entered the market. Home buyers in the GTA recognize that ownership housing is a quality long-term investment," said Jason Mercer, TREB's Director of Market Analysis.
2018年8月奥克维尔地产市场行情独家数据抢先看
与今年7月市场比2017同月相比有明显改善不同，今年8月与去年8月相比市场总体显得更弱，与去年同月相比，交易量下降了11%，但新上市房源数上升了13%， 不过成交均价上升了6%。如果拿今年8月与上月7月进行月度环比，交易量和新上市房源数分别都下降了12-14%左右。 不知是否与今年8月天气尤其炎热，高温天数明显增加有关？有意思的是在笔者做开放屋Open House过程中，发现9月初的第一个长周末看房人有明显增加，似乎预示着9月后有更多买家正在返回房屋市场，预计今年9-10月市场应该会更加活跃。8月虽然总体交易数据有所下降，但是却有更多高价位房屋成交，其中包括一套650万的房子售出，对8月均价应该有所提升。
The August is usually one of the weakest months of the year due to the seasonal reasons, as expected this August market has slowed further down than the last month-July 2018, from Year-over-Year perspective this August shows weaker than the August of 2017 while this July was stronger than the July of 2017, the siginifcantly hotter weather might be part of the reasons.
However during the labor day long weekend, I'm still seeing a lot more than expected buyers coming through my open houses, this might tell us the buyers are back from vacations, and more buyers are expected to get back to the market after the kids' back-to-school weeks?
I expect we should have a more active fall market this September and October, it could be another great opportunity for the sellers to sell in the next two months if you have already missed the previous selling opportunities.
Year-over-Year same month comparison: although the average sold price is up by 6%, this might be attributed to a few more higher price homes were sold this August than the August of 2017, espcially there's a 6.5million dollar home sale this August. The number of sales is down almost by 11%, the number of new listings is up by 13%, the number of active listings is up by over 19%, the number of days on market has increased by 16%, and the sales to new listings ratio is down by 12%. Overall, market of this August has worsened than the August of 2017.
Month over month comparison of the same year: the August is weaker than July in general, although the average price is up by 5.4%, the number of sales is down by almost 13%, so are the number of new listings and active listings down by 12-14% accordingly, the number of days on market is also 5 days longer.
下面是各项数据指标的逐月走势图，包括均价，交易量，新上市房源数，在市房源数，房屋售出天数，以及销量与新增库存比。
Below are the self-explanatory charts for average prices, sales, new listings, active listings, days on market and SNLR, to get a better understanding of these charts and the market on your specific neighborhood area please call Peter He at 647-7392618 for a chat.
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2018七月奥克维尔独立屋市场月度销售，库存及价格走势独家数据抢先看
刚刚过去的流火七月，市场看似平静，实则暗流涌动。与去年同月相比同比均价下降了3.4%, 新增房源和在市房源数分别增加了 12-13%，但是成交量大幅上升了34.6%, 说明市场正在加速消化库存。销售与新增库存比从去年同月38%上升到了46%，是市场有所改善的积极信号。
但七月跟上个月六月相比库存，销量和价格都有下降，加拿大每到7，8月夏天所有商业活动都减缓，房市也不例外，属于正常的季节性调整。但 SNLR仍然比6月从41%上升到了46%，仍然是市场改善的积极信号。
The average price of this July is down by 3.4% than same month of last year, but the number of sales is up by 34%, while the newly added and active listings are also up by 12-13%. The SNLR(Sales to New Listings Ratio) is still in a balanced market range(40-60%) while last July it was under 40%.
If compare July and June of this year, due to seasonal adjustment, the price, sales volume and number of listings are all down, however the SNLR ratio is improved further by 4% which is a positive sign of market improvement.
下面是各项指标的宏观走势，然而各个街区的市场冷暖差别各异，了解您所在街区的数据行情和成交数据，请加Peter微信 16477392618垂询或致电 Peter 647-7392618。
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福特成为省长后首月，大多伦多房产市场表现如何？
福特成为省长后首月，大多伦多房产市场表现如何？
-图解GTA及奥克维尔最新地产行情（2018年6月）
今年政治跟去年一样再次左右着多伦多的地产市场，6月是福特当选为安省省长的第一个月，大多地区房产市场表现如何呢？下面从大多伦多地区 GTA综合表现，GTA各城市市场的具体个性化表现图表，最后以奥克维尔为例具体说明单个城市的市场表现。
第一部分：图解GTA最新行情
多伦多地产局七月5日发布的数据显示，整个大多伦多地区GTA 6月销售量比上去年同期增长了 2.4 个百分点，平均销售价格比上年同期增长2个百分点，市场正在慢慢消化安省政府的房屋公平计划，以及银监会的压力测试和加息压力等各种政策影响因素，尤其是6月的安省大选结果出台后，倾向于更严厉打压房市的NDP新民主党没能上台，给购房者吃了颗定心丸，安省不会出现BC那样更严厉的打压政策，而相信自由市场理论的保守党更倾向于减少对市场的过度干预，购房者信心逐步增强，正在逐步大胆回归市场。新上市房屋比上年同期减少了18.6%，GTA总体来看市场供给仍然紧缺。多伦多地产局主席Mr. Bhaura 分析说，拥有房产已经被证明是长期有效的投资方式。
第二部分：图解GTA各城区差异化市场行情
虽然大多地区整体出现了量价微升， GTA各个区域市场表现却不尽相同，下面列举了华人比较关注的几个城区如Richmond Hill, Markham, Vaughan, Mississauga, Oakville, Toronto416地区的市场综合走势图，可以看出华人较集中的万锦，列治文山，旺市仍然处于调整状态，而西部的奥克维尔，密西沙加回暖信号更为明显，可能跟西部的奥克维尔密市买家族裔比较多元化而北部华人区主要依赖华人买家有关。
第三部分：奥克维尔市场行情
就奥克维尔独立屋市场而言，2018年6月相比2017年6月的变化如下，均价增长 4.9%，成交量增长5.7%，新增房源数减少8.4%。虽然目前市场悲观气氛仍然浓厚，一个体现市场转变的关键指标销存比 SNLR（售出与新增房源比）再次从5月的31%回到均衡市场区间42%，这是一个积极信号，作为长线买家也许正是好的入市时机。
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2017 June |
2018 June |
Change |
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Avg Price 成交均价 |
1312370 |
1376625 |
4.9% |
↑ |
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Sales 成交数量 |
158 |
167 |
5.7% |
↑ |
|
Number of New Listings 新增房源数 |
439 |
402 |
-8.4% |
↓ |
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Number of Active Listings在售房源数 |
548 |
687 |
25.4% |
↑ |
|
DOM在市天数 |
24 |
28 |
16.7% |
↑ |
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SNLR销存比 |
36.0% |
41.5% |
下面是从2017年1月以来奥克维尔独立屋各项市场行情指标，看图说话，一目了然：
下图是奥克维尔过去11年的独立屋均价走势图，2017年4月以来的调整价格确实出现了大幅回落，但目前仍然没有跌破上升趋势线，目前均价暂且仍然处于上升通道，业主们无需恐慌。
即使在同一城市，具体到各个社区市场表现又很不一样，因为篇幅所限，欢迎加作者个人微信16477392618获取您所在区域的市场表现详情。
奥克维尔三月市场：双重底疑似初步形成，初现市场反转信号
预料之中，今年3月的地产成交数据与去年市场高峰的3月相比很难看，因为去年三月是市场最疯狂的阶段，而现在市场处于相对温和的均衡状态。下面直接上图表说话。
奥克维尔独立屋基准成交价从去年11月开始出现了小幅回升，相比去年11月低点已经反弹了10.2%, 不过仍然比去年同月低2.3%。
从技术形态来看，去年4月新政后市场出现了7月和11月两个低点，类似股市技术图形的双重底（又叫W型底），熟悉股市技术分析的人知道，双重底是常见的市场反转信号。
（相比成交均价容易受到少数高价房的扭曲，基准成交价是按照不同价位进行了加权处理，更能反映市场的真实走势）
成交量自1月开始温和反弹，不过仍然比去年3月高位低约44%.
因为进入传统售房旺季，今年3月新上市房源量从去年12月开始也在逐步上升，但仍然比去年同月低14%，说明受市场状况影响不少卖家也选择了观望。
销存比（销售与新增库存比）SNLR在40-60%之间为均衡市场，大于60%为卖方市场，低于40%为买方市场，自二月开始奥克维尔市场再次回到均衡市场区间。
当然奥村各个区域表现也不太一样，下面以华人比较热衷的Eastlake为例再看看具体区域市场的表现如何？
东湖市场自去年12月之后出现了稳步回升，不过今年3月基准成交价比去年同月仍低4%。
今年3月Eastlake成交量比去年同月下降了66%，但是正在接近去年4月的交易量水平。
Eastlake今年3月新上市房源数量也比去年同月下降了38%，说明更多卖家也开始选择“等"。
Eastlake今年3月销存比同样也超过了40%，也进入了均衡市场区域。
声明（Disclaimer)：受样本数量限制，以及地产市场不同房型价位的巨大差异， 难有绝对完美的理想数据指标完全反映市场的确切走势，比如如果某月有多个五百万以上甚至千万以上的高价房成交，那个月的数据可能被一定程度地扭曲。所以该统计数据图表仅供参考。具体区域具体街区的市场还要具体分析，欢迎加Peter个人微信作进一步探讨交流。
2018多伦多房市-在震荡的大盘中寻找抗跌板块和领涨板块
在过去的22年，多伦多房价走势如下图所示，除了08/09年有过短暂回调，总体基本维持了上涨趋势：
而在刚刚过去的2017年里，多伦多房市可谓经历了风风雨雨，市场经历了如同过山车一般的起伏，年初在3个月内增长了33%，但4月受海外买家税措施影响房价出现了较大幅度的回调，9月10月出现了小幅反弹，之后转入11，12月季节性的平缓期。
到目前为止，多伦多市场走势如同温哥华市场的影子市场，似乎只是比温哥华慢了8个月的样子。温哥华在2016年8月实施海外买家税，之后在2017年春季四五月全面反弹，市场稳步复苏。多伦多是否会再次追随温哥华在今年春天反弹？ 涨了20多年的多伦多地产市场将往何处去? 多伦多的房子到底还能不能买？我们可以用“长期看人口、中期看土地、短期看金融”三个基本面来做自己的分析判断。
短期看金融
影响房市的金融政策主要是贷款政策和贷款利率以及汇率。
（贷款利率与汇率影响）
贷款政策方面，加拿大政府为了控制房市风险近来贷款政策有所收紧，1月1日新的贷款政策B-20又生效了，其主要差别在于以往收入不太够的人可以采用五年固定利率额外拿到家庭年收入1-1.5倍的贷款额度，而新政策下这个缺口被堵上了。其实过去几年靠这个政策去多拿贷款的人只是很少的一部分人，多数人没有申请那么大额度让自己还款压力太大。
过去10年其实加拿大银行贷款政策一直是在收紧的，但每次收紧之后的影响都只是暂时的，个人感觉这次政策的影响也将是有限的，它固然会让一少部分人贷款额度减少，但银行通过其它一些变通政策会把钱借给另一部分人。有个数据可以给大家吃颗定心丸，五大银行2018年计划放贷额度不但没有减少反而有所增加,比如TD银行2018年放贷目标是199亿加元，而2017年是188亿，就是说银行今年计划放出比去年更多的贷款。在不违反银管局OSFI规定的大前提下，各大商业银行会想办法把钱借出去的，比如出台类似HighNetworth之类的各种特殊贷款项目。银行增加放贷意味着今年的市场交易量应该不但不会减少还会增加。
（交易量不降反增）
另外跟国内比起来加拿大的贷款政策仍然是宽松得多的。现在国内一线城市第三套房就基本不让买了，而第二套房也需要六七成高的首付，房地产作为一个特殊的金融产品他的最大投资魅力是高杠杆，而国内限购政策等于被强制去掉了杠杆，投资门槛被大大提高，总体收益将大打折扣。
而加拿大只要你收入能支撑，仍然可以以10-20%首付买房，而且仍然可以去买N套房。而对新移民，夫妻双方可以不看收入一人买一套房，海外居民35%首付银行也可以不看收入贷款给你买房。就是说在加拿大投资房产，仍然可以做到3-5倍的杠杆，假如一年房价涨幅是10%，你的实际收益就是30-50%了。
贷款利率方面，加拿大目前银行贷款利率在3%上下（取决于固定或浮动利率上下有些浮动）， 远远低于国内买房的5-6%的贷款利率。下图是加拿大目前的央行利率，可以看到仍然是处于历史低位的。
虽然有加息的呼声，但是高企的政府债务和并不太好的经济状况是难以支撑大幅度加息的。下面是加拿大联邦政府的债务趋势图，庞大的政府债务意味着庞大的利息支出，央行每加息一个点，政府就要拿出约23%的税务收入用于支付利息，所以对被债务捆绑的加拿大政府来说加息将会是非常没有底气的。
汇率方面，加元汇率目前仍然处于历史低位，目前对人民币汇率大概在5.2:1左右，相比历史上曾经接近8:1仍然是很低的。但加元作为资源货币，汇率随时可能随着大宗商品价格的反弹而反弹。较低的汇率仍然吸引全球各地富裕资金流入多伦多购买优质资产（包括多伦多的地产）
中期看土地：多伦多土地供应受政府严格限制
今年5月，安大略省更新了大金马蹄地（Greater GoldenHorseshoe）区发展计划，这项始于2006年的计划也被称作控制城市扩张计划，包括大多伦多在内的地区禁止开发绿带（Greenbelt），同时鼓励高层限制低层住宅建设。按照规划，政府要将都市人口密度从40%提升到60%，即增加人口密度而不是城市向外蔓延扩张来解决居住问题。换言之，就是政府严格收紧土地供应。多伦多南面是安大略湖，而东西北三面均已触及绿带边界，剩下可开发的土地将非常有限。
所以多伦多人口虽然持续稳步增长，但是房屋供应量确仍然处于历史低位(如下图所示)。二手房供应量也一直在低位，另一原因是很多本地西人业主不喜欢搬家，而且他们很多人是发誓要在同一房子里住一辈子直到过世的，而这些作为卖房主力的本地退休老人人均寿命越来越长，所以等他们卖房的等待时间也是越来越长了，所以二手房房源供应一直趋紧。
长期看人口：人口因素-多伦多人口将持续增加
加拿大政府高层智囊已经制订目标，人口从目前三千多万人口要在本世纪末增加到一个亿，这个目标将主要通过移民实现。短期内，未来三年将移民100万，每年移民人数从目前的20几万增加到31-32万，4年后还将逐步增加到每年接收移民45万。
除了移民，多伦多留学生人数还出现了成倍的爆炸性增长，而且留学人口出现了明显的低龄化，从大学到高中生初中生越来越多，多伦多地区有的教育局甚至开通了接收国际幼儿留学生的幼儿园！
而依据加拿大现行的移民政策留学生转移民将变得越来越容易，将来留学生将有很大数量留下成为永久居民。加拿大移民部长在2017年11月访问中国时明确表态，加拿大政府计划采取措施将接收华人留学生和访问签证人数的数量增加三到四倍。这些人来了要么租房，要么买房，都有住的刚性需求，形成了对多伦多房产市场的强大支撑。
另外周边国家的政策也进一步推动更多人口进入加拿大，比如美国特朗普史无前例收紧的移民政策很可能导致更多无法在美国继续留下去的人来到移民政策相对宽松的加拿大。
综合以上三方面
多伦多人口持续增加，土地供应严格受控，而贷款利率仍然相对偏低，杠杆率高，长远来看每个基本面都支撑多伦多房市继续向上。这就解释了为什么多伦多过去20多年房价一直稳步增长。为了抑制多伦多房市过热和泡沫，安大略省政府及时出台了一系列措施控制房市过热，将一个体温高烧41度的人成功将体温降为正常的37度。经过半年多调整，目前基本到了一个供需平衡的状态， 买家终于有了可以跟卖家讨价还价的机会。温哥华在出台类似调控政策一年后市场重新恢复，均价再创历史新高。多伦多过去几个月的房市走势跟温哥华非常相似，多伦多市场出现逐步反弹将是大概率事件。
Peter He
多伦多好区的房产是烧不死的鸟
刚刚过去的1月，整个GTA地区独立屋成交价仍然比去年同月下跌了9.1%, 主要受累于北部Richmond Hill, Markham等华人区市场表现仍然疲弱，然而西部的Oakville独立屋均价却比去年同期上扬了4.5%, 而个别热门区如Eastlake成交均价仍然比去年高16%，真可谓是冰火两重天。在经历了海外买家税，史上最严厉贷款收紧政策 B20，加息三大大棒的 打压下，优质社区如奥克维尔的Eastlake只是经历了短暂的调整后率先出现了反弹，下面有实例为证。同一条街上的房子，去年年底挂市场很长时间都没有人出价，今年条件不如那个房子的街对面房子出来两天却有三个买家出价抢购。多伦多好区的房子如同烧不死的鸟-凤凰，经历涅槃后浴火重生。
高价位市场也表现活跃，1月来整个Oakville有5套300-600万之间的豪宅售出，其中有套530万的湖景房在上市0天即售出，另有一套叫价680万的房子也在上市10后也有条件售出了，说明多伦多房产市场仍然不缺买家。正如笔者上次撰文指出，今年市场将是区域分化市场，各个区域甚至各个街道市场表现将千差万别，购房人切忌单纯以网上头条新闻决定自己的入市时机。也许大多地区均价还在下跌的时候您所喜欢的区域却早已率先反弹了，做个股票的都知道，股市大盘下跌的时候还是有不少个股在逆市上涨，房市里也有领涨板块，领涨个股，抗跌板块，如何识别这样的板块和个股？欢迎加Peter微信iamheweijun私聊。
Peter He
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